Mortgage Calculator
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Simulador de Crédito Habitação — Simulação da Prestação Mensal e Custo Total
O simulador de crédito habitação (também conhecido como calculadora de financiamento imobiliário) é a ferramenta financeira primordial para quem planeia a compra de casa própria ou investimento imobiliário. Assumir um empréstimo bancário habitacional vincula o orçamento familiar por décadas. A nossa ferramenta calcula com exatidão matemática a prestação mensal, o montante de capital amortizado, a incidência de juros e o custo total financiado segundo o sistema de amortização francês.
Fórmula Matemática da Prestação Constante
O cálculo da prestação periódica constante baseia-se na equação atuarial padrão:
Pmt = PV × [ i × (1 + i)^n ] ÷ [ (1 + i)^n − 1 ]
Significado de cada elemento:
- Pmt: Prestação mensal devida à instituição bancária.
- PV: Valor presente do financiamento (Preço do imóvel menos valor de entrada).
- i: Taxa de juro periódica mensal (Taxa nominal anual dividida por 12 meses).
- n: Número total de mensalidades contratuais (Anos de prazo × 12).
Exemplo Prático: Financiamento de 200.000 € a 30 Anos
Considere a compra de uma habitação no valor de 240.000 € com entrada de 40.000 € e empréstimo de 200.000 € a 30 anos (360 meses) a uma taxa fixa anual de 3,30%:
- Capital Emprestado: 200.000 €
- Taxa Mensal: 0,0330 ÷ 12 = 0,00275
- Prestação Mensal: 877,07 € por mês
- Juros Totais Pagos: 115.745 € ao longo dos 30 anos
- Montante Total Devolvido: 315.745 €
Comparativo: Taxa Fixa vs. Taxa Variável (Euribor) vs. Taxa Mista
| Regime de Taxa | Comportamento da Prestação | Principais Vantagens | Riscos Envolvidos |
|---|---|---|---|
| Taxa Fixa | Prestação inalterada do primeiro ao último mês do contrato. | Tranquilidade total e imunidade a oscilações da Euribor. | Taxa inicial costuma ser mais elevada do que a variável em mínimos. |
| Taxa Variável (Euribor + Spread) | Revista a cada 3, 6 ou 12 meses conforme o indexante. | Permite beneficiar imediatamente de eventuais descidas de taxas do BCE. | Aumento da prestação se os juros de referência subirem. |
| Taxa Mista | Período inicial fixo (ex: 2 a 10 anos) seguido de período variável. | Estabilidade orçamental nos primeiros anos da compra do imóvel. | Fica sujeita às condições de mercado no início da fase variável. |
A Regra da Taxa de Esforço (Máximo 35%)
O Banco de Portugal e as autoridades de supervisão bancária recomendam vivamente que a taxa de esforço familiar total (a soma de todas as prestações de crédito sobre o rendimento líquido auferido) não ultrapasse 30% a 35%. Se o agregado aufere 2.500 € líquidos, a prestação do crédito habitação não deve exceder os 750 € a 875 € mensais.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Subtraia o valor da entrada ao preço de compra para achar o capital emprestado. Depois, aplique a fórmula de amortização francesa tendo em conta o prazo e a taxa de juro, ou use a nossa calculadora online imediata.
As regras macroprudenciais do Banco de Portugal estipulam que o financiamento para habitação própria permanente não deve exceder 90% do valor de escritura ou avaliação, sendo necessária uma entrada de pelo menos 10% a 20%.
O spread é a margem de lucro cobrada pelo banco em contratos de taxa variável, que se soma ao indexante Euribor para compor a taxa de juro global (TAN).
É essencial prever despesas com Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT), Imposto de Selo (escritura e mútuo), emolumentos de registo predial e comissões iniciais do processo bancário.
Amortizar capital reduz diretamente o saldo devedor, o que diminui o montante das prestações futuras ou permite reduzir o número de anos remanescentes do empréstimo.
A portabilidade permite transferir o crédito para outra instituição bancária que ofereça melhores condições de spread ou taxa fixa, reduzindo custos sem custos de comissão de amortização em taxas variáveis.